¿Qué posibilidades tiene una finca rústica?

La tierra ha sido el primer bien inmueble y el mayor recurso económico en la historia de la humanidad. Tener un pedazo de terreno era asegurarse la supervivencia; hoy puede ser un negocio muy productivo. El desarrollo urbanístico e industrial obligó a determinar con claridad lo que se entendía por finca o predio y a regular su uso y disfrute. De modo que se estableció una clasificación catastral describiendo tres tipos de propiedades:

  • Fincas urbanas: en núcleos residenciales, con una mayor capacidad de construcción.
  • Fincas industriales: donde generar una actividad industrial y empresarial.
  • Fincas rústicas: inmuebles rurales para explotaciones agrícolas y ganaderas.

A estas últimas propiedades con frecuencia se les da un uso más variado que el puramente agropecuario. Por ejemplo, se destinan a negocio hostelero, a finca de recreo o a primera o segunda residencia. Como es obvio, esa utilización influye en el valor del inmueble, al igual que su ubicación o el tipo de terreno cuando se trata de una explotación exclusivamente agrícola o ganadera.

En este último caso, la tipología de la tierra abre un abanico de precios amplio (secano, regadío, frutal, forestal, pradera…), estableciéndose así mismo diferencias entre comunidades autónomas. Según datos de la empresa de tasación Tecnitasa, las fincas rústicas agropecuarias más baratas están en Extremadura, Castilla y León y Castilla-La Mancha, donde según los expertos se encuentran algunas de las mejores oportunidades de inversión. Entre las más caras, Andalucía y la Comunidad Valenciana.

Precisamente, son las autonomías y los ayuntamientos los que regulan los usos de las fincas rústicas. Sus normativas son las que establecen la posibilidad de construir en esos inmuebles, una demanda que se ha incrementado en los últimos años entre propietarios y compradores. A esa nueva realidad del mercado responde, por ejemplo, la Ley de Viviendas Rurales Sostenibles, aprobada el pasado verano en la Comunidad de Madrid, que permite levantar viviendas de una sola planta en fincas de más de seis hectáreas de superficie.

Aunque existen limitaciones, que tienen que ver con el tipo de construcción y el tipo de actividad que se puede realizar en ella, ninguna comunidad prohíbe totalmente la edificación en las fincas rurales. Para aclarar mejor la situación, este sería el territorio legal, que determina la Ley del Suelo, en el que se movería un propietario de estos inmuebles:

  • Una finca rústica no se puede destinar a la explotación inmobiliaria, es decir, no puede adquirirse un terreno para realizar una promoción residencial, a no ser que la Administración correspondiente recalifique el terreno.
  • Es posible rehabilitar las construcciones existentes con anterioridad para destinarlas a vivienda o para convertirlas en un negocio de turismo rural. Aunque no se podrán añadir nuevas edificaciones a las que están registradas.
  • Se pueden levantar nuevas edificaciones siempre y cuando se demuestre que son necesarias para llevar a cabo una actividad agrícola, ganadera o cinegética habitual, tanto del propietario como de una tercera persona que alquile la finca: viviendas, establos, almacenes, etc.
  • Algunas comunidades autónomas permiten la construcción de instalaciones deportivas, culturales y docentes relacionadas con el cuidado del medio ambiente.
  • Así mismo, no suelen tener impedimentos administrativos la instalación de infraestructuras relacionadas con las comunicaciones (como antenas de telefonía) o la energía (plantas eólicas, hidráulicas o solares).

En cualquier caso, siempre será imprescindible la obtención del permiso de construcción que otorga el ayuntamiento respectivo. En caso de no obtenerlo, el propietario será sancionado e incluso se le obligará a demoler lo edificado si se demuestra que no cumple con los requisitos para construir en la finca.

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